们与地产商谈判时，我们首先要确定的就是店铺所在地所属的功能区。之后才去确定是否开店，开什么样的店。这里我们要明确的是不同区域的适合业态是完全不同的。而在很多老城区，功能区是混合在一起的。我们都要按实际情况来区分。我们一般的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来，然后做综合分析。特别是在物业谈判前期，我们首先就要了解周围的功能区的分布状况。
这里我举个案例：某大型连锁超市选中了一个交通便利的商用楼宇。背景如下：
社区：以北是个正在建设的大型社区，人口月10000户，2年后可以全部入住。东、西面是个工业区。南面是一个大学。无竞争对手。
交通：处于十字路口，有多条公交车经过。
物业状况：12000平方米，2层。
房租：60万/月
在未经选址调查的情况下签约并开店。业态是10000平方米综合超市。
经营状况：
开业2个月就进入低潮，日均营业额9万左右。发生严重的亏损。
分析：
1、工业人口过多且都是经过，不会下车购买商品。
2、居民区还在发展阶段。
3、学生的消费较单一，无法形成规模。
4、业态选择有误。
解决的方法：经过研究和分析，做了如下整改。将1楼的6000平方米改做建材超市。以装饰装潢和五金电料为主。2楼变为5000平方米的生鲜加强型超市，以食品和生鲜为主，辅以日用杂品。
结果：1楼销售额日均为25万，毛利率25%。
2楼销售额为8万，毛利为12%。
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